Изменение площади после перепланировки: существует ли «допустимый процент»?

Юридический разбор: почему 1%, 5% или 10% не имеют значения и что на самом деле важно для государственного регистратора в 2026 году?

Один из самых распространённых вопросов, с которым клиенты обращаются к юристам по недвижимости: «После ремонта у меня увеличилась (или уменьшилась) площадь квартиры. На сколько процентов можно изменить площадь без ввода объекта в эксплуатацию?» Вопрос вполне логичный, однако ответ на него часто удивляет. В законодательстве Украины не существует никакого «допустимого процента» изменения площади - ни 1 %, ни 5 %, ни 10 %. Государственные регистраторы и нотариусы оценивают совершенно другие обстоятельства. Разберёмся, что именно они проверяют и почему это имеет принципиальное значение в 2026 году.

В этой статье команда DOZVIL объясняет, как на самом деле работает механизм отражения изменений площади в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее -  ГРВП), какие нормы законодательства применяются, в каких случаях требуется ввод объекта в эксплуатацию, а когда достаточно обновить технический паспорт.

Откуда появился миф о «допустимом проценте»?

На практике клиенты и даже некоторые специалисты нередко ссылаются на слухи: мол, «до 5 % изменения площади - это не реконструкция», «если изменение меньше 10 кв. м - ничего узаконивать не нужно», «БТИ закроет глаза, если разница незначительная». Откуда взялись эти цифры?

Скорее всего, они возникли из устоявшейся практики отдельных регионов, а также по аналогии с другими сферами, например землеустройством, где действительно существуют допустимые погрешности измерений. Однако в действующем законодательстве Украины ничего подобного нет. Ни Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», ни постановления Кабинета Министров Украины не содержат нормы, согласно которой изменение площади на определённый процент автоматически переводит выполненные работы из категории «перепланировка» в категорию «реконструкция».

Что это означает на практике? Оценивать ситуацию исключительно по величине изменения площади - методологически неправильно. Если государственный регистратор или нотариус отказал в регистрации только потому, что «площадь изменилась более чем на 5 %», - такой отказ не имеет правового основания. И наоборот, если площадь изменилась всего на 1 кв. м, но при этом была демонтирована несущая стена, речь идёт уже о полноценной реконструкции, которая требует получения разрешительной строительной документации и последующего ввода объекта в эксплуатацию.

Ключевой критерий - характер выполненных работ, а не изменение площади

Всё строительное законодательство Украины при оформлении работ в уже существующем объекте недвижимости оперирует не цифрами, а характером выполненных работ.

Логика проста.

Одно дело - перенести сантехническое оборудование и расширить проём в ненесущей перегородке.

И совершенно другое - изменить внешнюю геометрию здания либо вмешаться в его несущий каркас.

Перепланировка и переоборудование: когда разрешение не требуется

Постановлением Кабинета Министров Украины от 07.06.2017 № 406 утверждён Перечень строительных работ, которые не требуют документов, дающих право на их выполнение, и после завершения которых объект не подлежит принятию в эксплуатацию. Пункт 1 данного Перечня прямо распространяется на:

• работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения;

• аналогичные работы в нежилых зданиях, сооружениях и помещениях;

• при одном обязательном условии - такие работы не предусматривают вмешательства в ограждающие и несущие конструкции и (или) инженерные системы общего пользования.

Проще говоря, если вы расширили проём в ненесущей перегородке, перенесли мойку, объединили санузел или заменили окно в уже существующем оконном проёме - это считается перепланировкой.

Для выполнения таких работ не требуется ни строительный паспорт, ни уведомление о начале строительных работ, ни сертификат ДИАМ. И, что особенно важно, после выполнения таких работ объект не подлежит вводу в эксплуатацию, даже если его фактическая площадь изменилась.

Когда изменение площади уже считается реконструкцией

Теперь рассмотрим противоположную ситуацию. Если из документов усматриваются признаки:

• реконструкции (вмешательство в несущие конструкции, изменение геометрических размеров объекта);

• пристройки (горизонтальное увеличение площади);

• надстройки (новые этажи, мансарда);

• раздела, объединения или выдела объекта недвижимости;

• создания нового самостоятельного объекта недвижимого имущества,

- одного технического паспорта уже недостаточно. В этом случае требуется полноценная процедура с оформлением разрешения на реконструкцию, выполнением работ по проектной документации и последующимвводом объекта в эксплуатацию.

При этом площадь может измениться как на 100 кв. м, так и всего на 2 кв. м - значение имеет именно факт вмешательства, а не количество квадратных метров.

Что на самом деле проверяет государственный регистратор?

Когда собственник подаёт документы для внесения изменений в Государственный реестр вещных прав в связи с изменением площади, государственный регистратор не оценивает саму величину изменения площади. Он должен проверить более широкий круг обстоятельств, чтобы установить, что именно произошло с объектом недвижимости:

• относится ли технический паспорт именно к данному объекту недвижимости;

• содержатся ли в документах сведения об актуальных технических характеристиках объекта;

• не изменился ли вид объекта (например, квартира не была переоформлена в нежилое помещение);

• не создан ли новый самостоятельный объект недвижимости;

• не произошёл ли раздел, объединение или выдел объекта;

• не свидетельствуют ли документы о достройке, пристройке, реконструкции либо изменении внешних геометрических размеров объекта;

• не затрагивают ли изменения права совладельцев, ипотекодержателя либо иных третьих лиц.

Таким образом, государственный регистратор фактически проверяет не «процент изменения площади», а юридическую природу произведённых изменений. Именно от этого зависит дальнейшая регистрационная процедура.

Два сценария - и две принципиально разные процедуры

Сценарий 1. Изменение как уточнение технических характеристик

Если изменение площади стало следствием перепланировки или переоборудования без вмешательства в несущие конструкции, ограждающие конструкции и инженерные системы общего пользования, такие изменения могут быть отражены в Государственном реестре вещных прав как уточнение технических характеристик объекта. Основанием для внесения таких сведений являются данные Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭССС), а при их отсутствии - документы, представленные для государственной регистрации прав. Главным документом в таком случае становится обновлённый технический паспорт на квартиру, жилой дом либо нежилое помещение, изготовленный лицензированной организацией - Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Дополнительно применяется статья 26 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» № 1952-IV.

Согласно данной норме, если после получения документов выявлена ошибка либо необходимость уточнения сведений о недвижимом имуществе (в частности, его технических характеристик), такие сведения могут быть исправлены государственным регистратором на основании соответствующего заявления.

Сценарий 2. Когда необходим полноценный ввод объекта в эксплуатацию

Если же из представленных документов следует, что фактически имели место реконструкция, достройка, пристройка, изменение внешних геометрических размеров объекта, раздел, объединение либо создание нового объекта недвижимости, государственная регистрация права собственности на законченный строительством объект после реконструкции осуществляется только при наличии в Единой государственной электронной системе в сфере строительства сведений о:

• технических характеристиках объекта;

• принятии объекта в эксплуатацию;

• присвоении объекту адреса.

Отсутствие любого из указанных сведений в ЕГЭССС является основанием для отказа в государственной регистрации, за исключением прямо предусмотренных законодательством случаев. Проще говоря, без сертификата ГИАМ либо декларации о готовности объекта к эксплуатации зарегистрировать реконструированный объект невозможно. Подробно эта процедура рассматривается в наших материалах, посвящённых декларации о готовности объекта к эксплуатации и сертификату ГАСИ (ГИАМ).

Почему запись «перепланировка» в техническом паспорте ещё ничего не означает?

Довольно распространённая ситуация: инженер БТИ изготовил технический паспорт, в котором в разделе «Примечания» указано, что выполнена «перепланировка». Собственник приносит такой технический паспорт государственному регистратору и рассчитывает, что изменения будут внесены автоматически. Однако регистратор обязан оценивать содержание выполненных работ, а не только формулировку, указанную техническим специалистом.

Если под словом «перепланировка» фактически скрываются пристройка террасы, остекление и присоединение балкона, объединение квартиры с техническим этажом либо чердаком, речь уже идёт о совершенно иной юридической процедуре.

Каждая из таких ситуаций потенциально является реконструкцией со всеми соответствующими последствиями для государственной регистрации. Отдельный случай - наличие признаков самовольного строительства. В такой ситуации применяются специальные процедуры легализации самовольного строительства либо строительной амнистии.

Что говорит судебная практика о «допустимых процентах»?

Устоявшейся правовой позиции Верховного Суда относительно «допустимого процента» изменения площади при перепланировке не существует - и это вполне логично, поскольку такого критерия законодательство Украины не содержит. При рассмотрении спорных ситуаций суды оценивают не величину изменения площади, а характер выполненных работ: являлись ли они перепланировкой либо фактически представляли собой реконструкцию, достройку, пристройку, раздел, объединение или создание нового объекта недвижимости.

Поэтому, если клиент слышит от «знакомого юриста» фразу: «До 10 % площади никто не заметит», - к подобным утверждениям следует относиться критически. На стадии судебного разбирательства такой аргумент не будет иметь значения. Суд исследует доказательства: проектную документацию, заключение технического обследования, фотографии, акты и иные документы, а не процент изменения площади.

Если требуется полноценное заключение о техническом обследовании здания или сооружения, его также должна выполнять не частная мастерская, а специализированная организация, заключение которой обладает юридической силой как для государственного регистратора, так и для суда.

Практический вывод: тезисы для собственника и государственного регистратора

1. Законодательство Украины не устанавливает никакого допустимого процента увеличения или уменьшения площади. Это правило одинаково распространяется на квартиры, жилые дома и нежилые помещения.

2. Оценивать ситуацию исключительно по величине изменения площади — методологически неверно. Государственный регистратор обязан анализировать характер выполненных работ.

3. Если изменения являются перепланировкой без вмешательства в несущие конструкции и инженерные системы общего пользования, ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Изменения вносятся в Государственный реестр как уточнение технических характеристик объекта.

4. Само по себе указание в техническом паспорте на «перепланировку» не освобождает государственного регистратора от обязанности провести полноценную правовую оценку представленных документов.

Вопросы и ответы

• Могу ли я вообще не оформлять перепланировку, если не собираюсь продавать квартиру?
  Теоретически - да, до тех пор, пока объект недвижимости не участвует в юридически значимых сделках. Однако при продаже, дарении, оформлении наследства или передаче квартиры в ипотеку отсутствие актуального технического паспорта станет серьёзной проблемой. Нотариус, как правило, откажется удостоверять сделку до приведения документов в соответствие. Поэтому значительно проще и дешевле оформить документы заранее, без спешки и дополнительных рисков.
• Если я демонтировал ненесущую перегородку и площадь увеличилась, нужно ли получать разрешение?
  Демонтаж ненесущей перегородки является классическим примером перепланировки. Разрешение на выполнение таких работ не требуется. После завершения работ объект не вводится в эксплуатацию. Достаточно изготовить новый технический паспорт и внести актуальные сведения в Государственный реестр вещных прав.
• Если я присоединил к квартире часть чердака или балкон, это тоже перепланировка?
  В подобных случаях речь уже идёт о реконструкции либо об изменении внешних геометрических размеров объекта. Поэтому необходимо пройти полноценную процедуру оформления: разработать проектную документацию, получить разрешительные документы, выполнить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию.
• Что делать, если государственный регистратор уже отказал в регистрации из-за «слишком большого изменения площади»?
  Прежде всего необходимо получить письменное решение об отказе. В таком решении государственный регистратор обязан указать конкретные правовые основания отказа. Если единственным основанием является ссылка на «значительное изменение площади» без обоснования признаков реконструкции, такое решение может быть обжаловано. В подобных ситуациях адвокат или юрист по недвижимости DOZVIL может подготовить жалобу в Министерство юстиции Украины либо административный иск в суд.