Разделение недвижимости без реконструкции: письмо Минюста, изменяющее правила для регистраторов в 2026 году

Один из самых болезненных сценариев в работе с недвижимостью в Украине - когда два-три совладельца договорились о мирном разделении, юрист подготовил договор, инженер БТИ изготовил новые технические паспорта на созданные объекты, а государственный регистратор вдруг отказывает фразой: «Покажите документ о принятии в эксплуатацию». Вместо оформления сделки - месяцы споров, дополнительные процедуры, которые действительно не нужны, или в крайнем случае — суд.

9 июня 2026 года Министерство юстиции Украины официальным письмом № 84439/Б-13248.4.4 поставило в этом вопросе принципиальную точку. Документ обнародовала судебно-юридическая газета (sud.ua) 11 июня 2026 года. Команда DOZVIL разбирает письмо по пунктам и объясняет, почему оно фактически развязывает руки тысячам владельцев, которые годами не могли корректно завершить раздел квартиры, дома или нежилого помещения.

Что это за письмо и почему оно важно именно сейчас?

Письмо подписал заместитель Министра юстиции Елена Ференс, дата - 9 июня 2026 года, регистрационный номер в системе СЭД АСКОД - № 84439/Б-13248.4.4. Как отмечает Судебно-юридическая газета, письмо является ответом на обращение общественной организации по государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образованные путем разделения другого объекта.

Конечно, письмо Минюста не является нормативно правовым актом - об этом прямо указано в самом документе. Но это официальная позиция министерства, осуществляющего государственную политику в сфере государственной регистрации прав. На него можно (и нужно) ссылаться в переговорах с регистраторами, в жалобах в Министерство юстиции, в исках в суд. Особенно учитывая, что позиция Минюста здесь - на стороне собственника.

Реконструкция и разделение - это не одно и то же

Большинство конфликтов владельцев с регистраторами начинается с элементарной путаницы понятий. Письмо Минюста прежде всего напоминает базовые юридические определения, прописанные в строительных нормах и в Гражданском кодексе.

Что такое реконструкция?

Пункт 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство» определяет реконструкцию как перестройку принятого в эксплуатацию существующего объекта, которая предусматривает изменение его геометрических размеров и/или функционального назначения. То есть реконструкция - это обязательно физическое вмешательство в здание: снос стен, достройка, надстройка, изменение несущего каркаса, превращение жилого помещения в нежилое с изменением конструктивных решений.

Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (пункт 1 части первой статьи 1) относит реконструкцию вместе с новым строительством, реставрацией и капитальным ремонтом к обобщающему термину "строительство". Вывод очевиден: реконструкция = строительные работы = нуждаются в разрешительной документации и последующем вводе объекта в эксплуатацию.

Что такое раздел?

А теперь – другое. Часть первая статьи 183 Гражданского кодекса Украины говорит: «Раздельная вещь, которую можно разделить без потери ее целевого назначения». Ни слова о «строительных работах» или «разрешительной документации».

Минюст в письме формулирует это предельно четко: раздел - это о юридическом оформлении того факта, что у одного объекта на праве собственности возникает два или более отдельных объектов. Классический пример – двухэтажный частный дом, в котором на каждом этаже есть отдельный вход, отдельная кухня, отдельный санузел. Физически ничего достраивать или сносить не надо — дом уже технически готов к тому, чтобы стать двумя самостоятельными объектами. Все, что нужно, – это юридически оформить этот факт.

Пункт 54 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением КМУ от 25.12.2015 № 1127 (в редакции постановления КМУ № 785 от 05.07.2024), устанавливает общее правило:

Законодательство прямо предусматривает, что принятие в эксплуатацию не нужно, если раздел состоялся без реконструкции - то есть без строительных работ, требующих разрешительных документов.

Письмо Минюста от 09.06.2026 специально акцентирует на этом моменте: если разделение проводится без проведения строительных работ, требующих получения разрешения, государственный регистратор должен получить из ЕГЭСБ только два вида сведений:

1. о технических характеристиках объектов недвижимого имущества, образованных в результате такого разделения;

2. о присвоении им адреса.

Соответственно не требуется сертификатов ДИАМ, деклараций, никаких актов.

Чего регистратор не имеет право требовать?

Письмо содержит фразу, которую следовало бы напечатать на стене в каждом ЦНАПе:

Это означает, что если регистратор по вашему делу о разделе квартиры, разделе дома или разделе нежилого помещения требует:

• сертификат ДИАМ (ГАСК) о принятии в эксплуатацию – при условии, что никаких строительных работ не велось;

• право на готовность к эксплуатации - в том же сценарии;

• разрешение на выполнение строительных работ - там, где таких работ не было;

• проектная документация, экспертиза - там, где разделение сугубо юридическое;

• любые другие документы, не названные прямо в Законе № 1952-IV или Порядке № 1127, - такие действия прямо противоречат не только позиции Минюста, но и Законам Украины "Об административных услугах" и "Об административной процедуре". Это основание для обжалования.

Как регистратор определяет, требовалось разрешение на работы?

Отдельно письмо объясняет источник информации, которым должен руководствоваться регистратор, когда решает, были ли выполнены работы по реконструкции. Это сведения из ЕГЭСБ о технических характеристиках объектов недвижимого имущества, образованных в результате раздела.

То есть регистратор не может «на глазок» оценить: «мне кажется, здесь была реконструкция». Он должен опираться на конкретные данные ЕГЭСБ, которые туда вносит субъект технической инвентаризации - юридическое лицо или ФЛП, в составе которого работает сертифицированный инженер-инвентаризатор. Такая инвентаризация согласно пунктам 1 и 3 части второй статьи 39-3 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» проводится:

• перед принятием в эксплуатацию законченных строительством объектов - в том числе после реконструкции, реставрации, капремонта;

• в других случаях, предусмотренных законодательством (в частности, при разделении и объединении без проведения строительных работ).

То есть, новый технический паспорт - это не просто формальность, а юридически значимый документ, который создает инженер с квалификационным сертификатом и по которому регистратор видит актуальное состояние объекта. Поэтому к выбору организации, которая производит технический паспорт на квартиру, дом или нежилое помещение, нужно относиться серьезно.

Два дополнительных акцента Минюста, на которые следует обратить внимание

Как отмечает Судебно-юридическая газета со ссылкой на текст письма, Минюст отдельно проговаривает еще два момента, имеющих большое практическое значение.

Самовольные работы фиксируются в ЕГЭСБ

Если инженер во время технической инвентаризации выявит признаки самовольных строительных работ (т.е. фактическую реконструкцию без полученных разрешительных документов), соответствующие сведения вносятся в Реестр строительной деятельности. 

Логика проста: данные ЕГЭСБ являются определяющими для подтверждения наличия или отсутствия строительных работ. Если в системе - только технические характеристики вновь созданных объектов, данные о присвоении адресов и отсутствует информация о самопроизвольных работах, это считается достаточным подтверждением законности разделения. Никаких дополнительных разрешительных документов подавать не нужно.

В случае, если инвентаризация все же зафиксировала самовольные работы, - это не тупик, а сигнал, что ситуацию нужно предварительно «распутать»: оформить узаконение самовольного строительства, воспользоваться механизмами строительной амнистии, и только после этого выходить на разделение. Подробности алгоритма мы описывали в материале «Признание права собственности на строительство».

Вывод о технической возможности разделения – это не доказательство реконструкции

Отдельно Минюст отмечает: когда инженер БТИ выдает заключение о технической возможности разделения объекта, этот документ подтверждает только одно, что раздел технически возможно. Он не является доказательством того, что для этого разделения проводились реконструкция или другие строительные работы.

Почему это важно? Потому что на практике некоторые регистраторы, увидев такой вывод в пакете документов, начинают воспринимать его как «подозрительный сигнал»: «если требуется заключение о технической возможности, значит, что-то достраивали». Это ложная логика. Вывод - это обычный инженерный документ, только фиксирующий, что объект можно юридически разделить без потери функционального назначения. Наравне с требованиями статьи 183 ГК Украины.

Чтобы не путаться на практике, приведем два типичных «зеркальных» сценария.

Сценарий А. Разделение без строительных работ (простое оформление)

Двухэтажный частный дом унаследовали двое братьев. На каждом этаже отдельный вход, кухня, санузел. Братья договорились, что младший покидает первый этаж, старший — второй. Никакие стены сносить или возводить не надо — все уже физически готово к разделению.

Что нужно:

1. Договор о разделе общего имущества (нотариальная форма) или решении суда.

2. Техническая инвентаризация обоих образованных объектов – новые техпаспорта, внесение сведений в ЕГЭСБ.

3. Присвоение каждому объекту отдельного адреса (подробнее о процедуре – «Присвоение почтового адреса»).

4. Представление заявления о регистрации права собственности на новые объекты.

Что не нужно: разрешение на строительство, сертификат ДИАМ, право на готовность к эксплуатации.

Кстати: о «допустимом проценте» смены площади

Тема этого письма Минюста очень близко лежит к другому распространенному мифу, что «допустимый процент» изменения площади после перепланировки якобы определен законодательством. Спойлер: не определен. Логика та же: значение имеет не цифра, а характер работ. Если вас интересует эта тема — почитайте отдельный разбор «Изменение площади после перепланировки: существует ли допустимый процент». Обе статьи об одном и том же: законодательство оценивает сущность процедуры, а не внешние числовые показатели.

Сценарий Б. Разделение с реконструкцией

Та же квартира на первом этаже многоквартирного дома. Владелец хочет поделить ее на две самостоятельные квартиры, но для этого нужно пробить новый проем в несущей стене, перенести стояк водоснабжения и образовать отдельные входы из подъезда.

Здесь уже без реконструкции не обойтись. А значит:

1. Требуется проектная документация и разрешение на реконструкцию.

2. Выполнение работ по проекту.

3. Техническая инвентаризация образовавшихся объектов.

4. Принятие в эксплуатацию – декларация или сертификат ДИАМ.

5. Лишь после этого – присвоение адресов и государственная регистрация права собственности.

В таком случае п. ​​54 Порядка № 1127 действует в полном объеме - регистратор действительно будет смотреть на сведения о принятии в эксплуатацию. Детали процедуры – в нашем материале об узаконении реконструкции квартиры, дома, нежилого помещения.

Что делать, если регистратор уже отказал?

Если вы уже получили решение об отказе в государственной регистрации, где регистратор ссылается на отсутствие сертификата ДИАМ или декларации – а строительных работ вы не выполняли, – алгоритм такой:

1. Получите письменное решение об отказе. Регистратор обязан привести правовое основание. Устное «принесите сертификат» - не отказ.

2. Проверьте, внесены ли сведения в ЕГЕСБ. Часто проблема не в вашем пакете документов, а в том, что инженер-инвентаризатор просто не залил данные в ЕГЭСБ. Это устраняется.

3. Подготовьте обоснованную жалобу в Министерство юстиции. Со ссылкой на пункт 54 Порядка № 1127, статью 183 ГК Украины и это же письмо Минюста от 09.06.2026 № 84439/Б-13248.4.4.

4. Если жалоба не помогла – обращайтесь в суд. Речь идет об обжаловании решения субъекта властных полномочий. Здесь вам поможет адвокат и юрист по недвижимости DOZVIL или полный цикл судебного сопровождения.

5. Альтернатива – регистрация по решению суда. Если административный путь не приносит результата, можно перейти в плоскость регистрации права собственности по решению суда.