Поділ нерухомості без реконструкції: лист Мін'юсту, що змінює правила для реєстраторів у 2026 році

Один з найболючіших сценаріїв у роботі з нерухомістю в Україні - коли два-три співвласники домовились про мирний поділ, юрист разом з нотаріусом підготували договір про поділ, інженер БТІ виготовив нові технічні паспорти на утворені об'єкти, а державний реєстратор раптом відмовляє: «Покажіть документ про прийняття в експлуатацію». І відповідно замість оформлення угоди можуть бути суперечки, додаткові процедури, які насправді не потрібні, або в крайньому випадку - потрібно звертатись до суду.

9 червня 2026 року Міністерство юстиції України офіційним листом № 84439/Б-13248.4.4 поставило в цьому питанні принципову крапку. Документ оприлюднила Судово-юридична газета (sud.ua) 11 червня 2026 року. Команда DOZVIL розбирає лист по пунктах і пояснює, чому він фактично розв'язує руки тисячам власників, які роками не могли коректно завершити поділ квартири, будинку чи нежитлового приміщення.

Що це за лист і чому він важливий саме зараз?

Лист підписала заступник Міністра юстиції Олена Ференс, дата - 9 червня 2026 року, реєстраційний номер у системі СЕД АСКОД - № 84439/Б-13248.4.4. Як зазначає Судово-юридична газета, лист є відповіддю на звернення громадської організації щодо державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, утворені шляхом поділу іншого об'єкта.

Звичайно, лист Мін'юсту не є нормативно-правовим актом - про це прямо зазначено у самому документі. Але це офіційна позиція міністерства, яке здійснює державну політику у сфері державної реєстрації речових прав. На неї можна (і потрібно) посилатися у переговорах з реєстраторами, у скаргах до Міністерства юстиції, у позовах до суду. Особливо враховуючи, що позиція Мін'юсту тут — на боці власника.

Реконструкція і поділ - це не одне і те саме

Більшість конфліктів власників з реєстраторами починається з елементарної плутанини понять. Лист Мін'юсту перш за все нагадує базові юридичні визначення, які прописані у будівельних нормах і у Цивільному кодексі.

Що таке реконструкція?

Пункт 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» визначає реконструкцію як перебудову прийнятого в експлуатацію існуючого об'єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення. Тобто реконструкція — це обов'язково фізичне втручання у будівлю: знесення стін, добудова, надбудова, зміна несучого каркасу, перетворення житлового приміщення в нежитлове зі зміною конструктивних рішень.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (пункт 1 частини першої статті 1) відносить реконструкцію разом з новим будівництвом, реставрацією і капітальним ремонтом до узагальнюючого терміну «будівництво». Висновок очевидний: реконструкція = будівельні роботи = потребують дозвільної документації і подальшого введення об'єкта в експлуатацію.

Що таке поділ?

Частина перша статті 183 Цивільного кодексу України говорить: «Подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення». І все. Жодного слова про «будівельні роботи» чи «дозвільну документацію».

Мін'юст у листі формулює це гранично чітко:

Простіше кажучи: поділ - це про юридичне оформлення того факту, що з одного об'єкта на праві власності виникає два чи більше окремих об'єктів. Класичний приклад - двоповерховий приватний будинок, у якому на кожному поверсі є окремий вхід, окрема кухня, окремий санвузол. Фізично нічого добудовувати чи зносити не треба - будинок вже технічно «готовий» до того, щоб стати двома самостійними об'єктами. Все, що потрібно, - це юридично оформити цей факт.

Пункт 54 Порядку № 1127: ключове виключення, яке всі пропускають

Тепер до головного. Пункт 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127 (у редакції постанови КМУ № 785 від 05.07.2024), встановлює загальне правило:

Законодавство прямо передбачає, що прийняття в експлуатацію не потрібне, якщо поділ відбувся без реконструкції - тобто без будівельних робіт, що вимагають дозвільних документів.

Лист Мін'юсту від 09.06.2026 спеціально акцентує на цьому моменті: якщо поділ проводиться без проведення будівельних робіт, що потребують отримання дозволу, державний реєстратор має отримати з ЄДЕССБ лише два види відомостей:

1. про технічні характеристики об'єктів нерухомого майна, утворених у результаті такого поділу;

2. про присвоєння їм адреси.

Відповідно не потрібно сертифікати ДІАМ, декларацій, жодних актів.

Чого реєстратор має права вимагати?

Лист містить фразу, яку варто було б видрукувати на стіні в кожному ЦНАПі:

Це означає, що якщо реєстратор у вашій справі про поділ квартири, поділ будинку чи поділ нежитлового приміщення вимагає:

•  сертифікат ДІАМ (ДАБІ) про прийняття в експлуатацію - за умови, що жодних будівельних робіт не велось;

•  декларацію про готовність до експлуатації - у тому ж сценарії;

•  дозвіл на виконання будівельних робіт - там, де таких робіт не було;

•  проектну документацію, експертизу - там, де поділ суто юридичний;

• будь-які інші документи, не названі прямо у Законі № 1952-IV або Порядку № 1127, - такі дії прямо суперечать не лише позиції Мін'юсту, а й Законам України «Про адміністративні послуги» та «Про адміністративну процедуру». Це підстава для оскарження.

Як реєстратор визначає, чи потрібен був дозвіл на роботи?

Окремо лист пояснює джерело інформації, яким повинен керуватись реєстратор, коли вирішує, чи були виконані роботи з реконструкції. Це відомості з ЄДЕССБ про технічні характеристики об'єктів нерухомого майна, утворених у результаті поділу.

Тобто реєстратор не може «на око» оцінити: «мені здається, тут була реконструкція». Він повинен спиратись на конкретні дані з ЄДЕССБ, які туди вносить суб'єкт технічної інвентаризації - юридична особа або ФОП, у складі якої працює сертифікований інженер-інвентаризатор. Така інвентаризація, відповідно до пунктів 1 і 3 частини другої статті 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», проводиться:

•  перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів - у тому числі після реконструкції, реставрації, капремонту;

•  в інших випадках, передбачених законодавством (зокрема, при поділі та об'єднанні без проведення будівельних робіт).

Тобто новий технічний паспорт - це не просто формальність, а юридично значущий документ, який створює інженер з кваліфікаційним сертифікатом і за яким реєстратор бачить актуальний стан об'єкта. Тому до вибору організації, яка виготовляє технічний паспорт на квартиру, на будинок або на нежитлове приміщення, потрібно ставитись серйозно.

Два додаткових акценти Мін'юсту, на які варто звернути увагу

Як зазначає Судово-юридична газета з посиланням на текст листа, Мін'юст окремо проговорює ще два моменти, які мають велике практичне значення.

Самочинні роботи фіксуються в ЄДЕССБ

Якщо інженер під час технічної інвентаризації виявить ознаки самочинних будівельних робіт (тобто фактичну реконструкцію без отриманих дозвільних документів) — відповідні відомості вносяться до Реєстру будівельної діяльності. Це означає, що реєстратор бачить таку «червону мітку» прямо у системі ЄДЕССБ.

Логіка проста: дані ЄДЕССБ є визначальними для підтвердження наявності або відсутності будівельних робіт. Якщо у системі - лише технічні характеристики новоутворених об'єктів, дані про присвоєння адрес і відсутня інформація про самочинні роботи, це вважається достатнім підтвердженням законності поділу. Жодних додаткових дозвільних документів подавати не потрібно.

На випадок, якщо інвентаризація все ж зафіксувала самочинні роботи, - це не глухий кут, а сигнал, що ситуацію треба попередньо «розплутати»: оформити узаконення самочинного будівництва, скористатись механізмами будівельної амністії, і лише після цього виходити на поділ. Подробиці алгоритму ми описували у матеріалі «Визнання права власності на самочинне будівництво».

Висновок про технічну можливість поділу - це не доказ реконструкції

Окремо Мін'юст наголошує: коли інженер БТІ видає висновок про технічну можливість поділу об'єкта, цей документ підтверджує лише одне - що поділ технічно можливий. Він не є доказом того, що для здійснення цього поділу проводились реконструкція чи інші будівельні роботи.

Чому це важливо? Бо на практиці деякі реєстратори, побачивши такий висновок у пакеті документів, починають сприймати його як «підозрілий сигнал»: «якщо потрібен висновок про технічну можливість - значить, щось добудовували». Це хибна логіка. Висновок - це звичайний інженерний документ, який лише фіксує, що об'єкт можна юридично поділити без втрати функціонального призначення. На рівні з вимогами статті 183 ЦК України.

Щоб не плутатись на практиці, наведемо два типові «дзеркальні» сценарії.

Сценарій А. Поділ без будівельних робіт (просте оформлення)

Двоповерховий приватний будинок успадкували двоє братів. На кожному поверсі - окремий вхід, кухня, санвузол. Брати домовились, що молодший залишає собі перший поверх, старший - другий. Жодних стін зносити чи зводити не треба - все вже фізично готове до поділу.

Що потрібно:

1. Договір про поділ спільного майна (нотаріальна форма) або рішення суду.

2. Технічна інвентаризація обох утворених об'єктів - нові техпаспорти, внесення відомостей до ЄДЕССБ.

3. Присвоєння кожному об'єкту окремої адреси (детальніше про процедуру - «Присвоєння поштової адреси»).

4. Подання заяви про реєстрацію права власності на нові об'єкти.

Що НЕ потрібно: дозвіл на будівництво, сертифікат ДІАМ, декларація про готовність до експлуатації.

Сценарій Б. Поділ із реконструкцією

Та сама квартира на першому поверсі багатоквартирного будинку. Власник хоче поділити її на дві самостійні квартири, але для цього треба пробити новий проріз у несучій стіні, перенести стояк водопостачання і утворити окремі входи з під'їзду.

Тут уже без реконструкції не обійтись. А отже:

1. Потрібна проектна документація і дозвіл на реконструкцію.

2. Виконання робіт за проектом.

3. Технічна інвентаризація утворених об'єктів.

4. Прийняття в експлуатацію - декларація або сертифікат ДІАМ.

5. Лише після цього - присвоєння адрес і державна реєстрація права власності.

У такому випадку п. 54 Порядку № 1127 діє у «повному обсязі» - реєстратор справді буде дивитись на відомості про прийняття в експлуатацію. Деталі процедури - у нашому матеріалі про узаконення реконструкції квартири, будинку, нежитлового приміщення.

Що робити, якщо реєстратор уже відмовив?

Якщо ви вже отримали рішення про відмову у державній реєстрації, де реєстратор посилається на відсутність сертифіката ДІАМ або декларації - а будівельних робіт ви не виконували, - алгоритм такий:

1. Отримайте письмове рішення про відмову. Реєстратор зобов'язаний навести правову підставу. Усне «принесіть сертифікат» - не є відмовою.

2. Перевірте, чи внесені відомості до ЄДЕССБ. Часто проблема не у вашому пакеті документів, а у тому, що інженер-інвентаризатор просто «не залив» дані до ЄДЕССБ. Це усувається.

3. Підготуйте обґрунтовану скаргу до Міністерства юстиції. З посиланням на пункт 54 Порядку № 1127, статтю 183 ЦК України та цей самий лист Мін'юсту від 09.06.2026 № 84439/Б-13248.4.4.

4. Якщо скарга не допомогла - звертайтесь до суду. Йдеться про оскарження рішення суб'єкта владних повноважень. Тут вам допоможе адвокат і юрист з нерухомості DOZVIL або повний цикл судового супроводу.

5.  Альтернатива - реєстрація за рішенням суду. Якщо адміністративний шлях не дає результату, можна перейти у площину реєстрації права власності за рішенням суду.

Питання та відповіді

• Чи стосується це листа Мін'юсту поділу земельної ділянки?
  Лист стосується насамперед закінчених будівництвом об'єктів. Але аналогічна логіка («поділ - це юридична процедура») застосовується і до земельних ділянок. Деталі - у наших послугах «Розділ земельних ділянок» та «Об'єднання земельних ділянок».
• А якщо поділ нерухомості - за рішенням суду?
  Логіка та сама. Якщо суд визначив порядок користування і фактично визнав можливість поділу без будівельних робіт - реєстратор повинен діяти за пунктом 54 Порядку № 1127 з урахуванням виключення. Якщо ж у рішенні суду йдеться про реконструкцію, потрібно виконати її і ввести об'єкти в експлуатацію перед реєстрацією.
• Чи потрібно об'єднанню квартир таке ж саме виключення?
  Об'єднання - це «дзеркальна» процедура. Якщо ви фізично об'єднуєте квартири з пробиттям стіни - це реконструкція, потрібен повний цикл документів. Якщо ж об'єднання можливе суто юридично (рідко, але буває - наприклад, для нежитлових приміщень з уже наявним внутрішнім сполученням), діє те саме виключення. Більше про процедуру - у послугах «Об'єднання квартир» та «Об'єднання нежитлових приміщень».
• А як це поєднується з вимогами до техпаспорта і присвоєння адреси?
  Жодного протиріччя немає. Сам по собі технічний паспорт і присвоєна адреса залишаються обов'язковими - це базові «джерела істини» для реєстратора. Лист Мін'юсту усуває додаткові, надлишкові вимоги (про прийняття в експлуатацію), які при простому поділі без робіт не мають правової підстави.