Як оформити схему намірів забудови: покрокова інструкція 2026

Схема намірів забудови земельної ділянки являє собою графічний документ, який визначає місце розташування майбутньої будівлі на конкретній ділянці, її основні параметри та відповідність містобудівним нормам. Цей документ став революційним інструментом у сфері приватного будівництва, оскільки дозволив значно спростити процедуру отримання дозвільної документації.

На відміну від традиційного будівельного паспорта, який вимагав тривалих погоджень з органами місцевого самоврядування, схема намірів забудови затверджується сертифікованим архітектором без зайвої бюрократії. Документ містить детальну інформацію про планувальні рішення, включаючи точне розміщення будинку, відстані до меж ділянки, поверховість, загальну площу та висоту споруди.

Основне призначення схеми намірів забудови полягає в легалізації будівельних намірів власника земельної ділянки. Без цього документа неможливо подати повідомлення про початок будівельних робіт до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), а отже - розпочати законне будівництво індивідуального житлового будинку.

Схема намірів забудови стала особливо актуальною після змін у містобудівному законодавстві, коли для об'єктів категорії СС1 було спрощено дозвільні процедури. Тепер власники земельних ділянок можуть розпочинати будівництво приватних будинків площею до 500 квадратних метрів без отримання будівельного паспорту - достатньо лише розробити схему намірів забудови та зареєструвати повідомлення про початок робіт.

Нормативно-правова база: що регулює оформлення схеми намірів забудови

Правове регулювання схеми намірів забудови базується на комплексі нормативно-правових актів, які визначають порядок її розробки, затвердження та використання в будівельному процесі.

Основні законодавчі акти:

Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлює загальні принципи містобудування та визначає схему намірів забудови як альтернативу будівельному паспорту для певних категорій об'єктів. Саме цей закон дозволив спростити процедури для індивідуального будівництва.

Постанова Кабінету Міністрів України №466 від 13.04.2011 року регламентує порядок виконання підготовчих і будівельних робіт, визначаючи схему намірів забудови як один з документів для подання повідомлення про початок робіт.

ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" містить технічні вимоги до розміщення будівель на земельних ділянках, відстаней до меж, протипожежних розривів та інших планувальних обмежень, які мають бути враховані в схемі.

Регіональні особливості:

Кожна територіальна громада може встановлювати додаткові вимоги до оформлення схеми намірів забудови через місцеві містобудівні регламенти. Наприклад, у деяких районах Київської області діють особливі вимоги щодо площі майбутнього об'єкту, поверховості забудови або архітектурного стилю.

Важливо розуміти, що схема намірів забудови має відповідати не лише загальнодержавним нормам, але й місцевим містобудівним умовам та обмеженням, які можуть бути більш жорсткими.

Покроковий алгоритм оформлення схеми намірів забудови

Процес оформлення схеми намірів забудови складається з послідовних етапів, кожен з яких має критичне значення для успішного результату.

Крок 1: Підготовчий етап

Перш за все необхідно провести аналіз земельної ділянки та зібрати вихідні дані. Це включає перевірку цільового призначення землі, наявність обтяжень та обмежень, вивчення містобудівних умов конкретної території. На цьому етапі визначається принципова можливість будівництва запланованого об'єкта.

Крок 2: Топографічна зйомка

Замовлення актуального топографічного плану масштабу 1:500 є обов'язковим. План повинен відображати всі існуючі об'єкти на ділянці, рельєф місцевості, інженерні мережі та комунікації. Топозйомка має бути виконана ліцензованими геодезистами та зареєстрована у відповідних органах.

Крок 3: Розробка ескізного проекту

На основі топографічного плану архітектор розробляє ескізний проект розміщення будинку на ділянці. Враховуються всі нормативні відстані: від меж ділянки, червоних ліній, існуючих будівель, інженерних мереж. Визначаються основні параметри майбутньої споруди.

Крок 4: Оформлення графічної частини

Створюється детальна схема з нанесенням контурів будинку, допоміжних споруд, під'їзних шляхів, майданчиків. Вказуються всі необхідні розміри, відстані, позначки висот. Схема виконується відповідно до вимог ДСТУ щодо оформлення архітектурно-будівельних креслень.

Крок 5: Затвердження архітектором

Сертифікований архітектор перевіряє відповідність схеми всім нормативним вимогам та затверджує її своїм підписом і печаткою. Документ набуває юридичної сили лише після такого затвердження.

Крок 6: Реєстрація в ЄДЕССБ

Затверджена схема намірів забудов реєструється архітектором в електронному реєстрі будівельної діяльності та в подальшому використовується для подання повідомлення про початок будівельних робіт через електронну систему. Після успішної реєстрації можна розпочинати будівництво.

Необхідна документація: детальний чек-лист

Для успішного оформлення схеми намірів забудови необхідно зібрати повний пакет документів. Відсутність навіть одного документа може призвести до затримок або відмови в затвердженні.

Основний пакет документів:

Правовстановлюючі документи на землю - в тому числі витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує право власності на земельну ділянку. Документ має бути актуальним, отриманим не раніше ніж за 30 днів до подання.

Кадастровий план - містить точні межі ділянки, її площу, цільове призначення, кадастровий номер. Отримується через Державний земельний кадастр або центри надання адміністративних послуг.

Топографічний план - актуальна геодезична зйомка території масштабу 1:500, виконана не раніше ніж за рік до розробки схеми. План має бути зареєстрований у місцевому органі містобудування та архітектури.

Технічні умови на інженерне забезпечення (за наявності) - документи від постачальників комунальних послуг щодо можливості підключення до мереж водопостачання, каналізації, електропостачання, газопостачання.

Професійне оформлення схеми намірів забудови з DOZVIL

Компанія DOZVIL спеціалізується на комплексному супроводі будівельних проектів та має значний досвід в оформленні схем намірів забудови для різних типів об'єктів. Наші фахівці досконало знають всі нюанси законодавства та особливості роботи з дозвільними органами по всій Україні.

Звертаючись до нас за послугою оформлення схеми намірів забудови, ви отримуєте повний спектр професійної підтримки: від первинної консультації та аналізу можливостей вашої земельної ділянки до отримання готового затвердженого документа. Ми працюємо з найкращими сертифікованими архітекторами, які мають багаторічний досвід розробки схем для різних категорій об'єктів.

Наша команда забезпечує координацію всіх етапів процесу: організовує топографічну зйомку силами перевірених партнерів-геодезистів, готує весь пакет необхідних документів, контролює дотримання нормативних вимог та термінів виконання. Особлива увага приділяється деталям - адже навіть незначна помилка в схемі може призвести до проблем при подальшому будівництві або введенні об'єкта в експлуатацію.

Клієнти DOZVIL отримують не просто документ, а комплексне рішення, яке враховує всі аспекти майбутнього будівництва. Ми аналізуємо оптимальне розміщення будинку на ділянці з урахуванням рельєфу, сторін світу, існуючих комунікацій та ваших індивідуальних побажань. Наші архітектори допомагають максимально ефективно використати площу ділянки, дотримуючись при цьому всіх будівельних норм.

Типові помилки при самостійному оформленні

Спроби самостійно оформити схему намірів забудови часто призводять до серйозних помилок, які можуть мати далекосяжні наслідки для всього будівельного проекту.

Помилка №1: Використання застарілої топозйомки

Багато власників намагаються заощадити, використовуючи старі топографічні плани. Однак за рік-два на ділянці або поруч з нею можуть з'явитися нові комунікації, змінитися межі, виникнути обтяження. Застаріла інформація призводить до неправильного розміщення будинку та проблем при підключенні до мереж.

Помилка №2: Недотримання нормативних відстаней

Найпоширеніша помилка - порушення мінімальних відстаней від будинку до меж ділянки, червоних ліній вулиць, сусідніх будівель. Нормативи передбачають відступ не менше 3 метрів від меж ділянки та 6 метрів від червоних ліній. Недотримання цих вимог унеможливлює затвердження схеми.

Помилка №3: Ігнорування інженерних мереж

Непрофесійний підхід часто призводить до того, що будинок "розміщують" прямо над існуючими комунікаціями або в їх охоронних зонах. Це створює проблеми не лише при затвердженні схеми, але й при будівництві фундаменту.

Помилка №4: Невідповідність цільовому призначенню

Власники іноді не перевіряють або неправильно трактують цільове призначення своєї ділянки. Наприклад, на землях для ведення особистого селянського господарства діють інші обмеження щодо забудови, ніж на землях для будівництва та обслуговування житлового будинку.

Помилка №5: Самостійна розробка без архітектора

Деякі власники намагаються самостійно накреслити схему, не розуміючи, що документ має юридичну силу лише після затвердження сертифікованим архітектором. Такі "схеми" не приймаються жодними органами.

Вартість та терміни: від чого залежить ціна

Вартість оформлення схеми намірів забудови формується з кількох складових, кожна з яких має свою специфіку ціноутворення.

Основні складові вартості:

Топографічна зйомка становить значну частину витрат. Ціна залежить від площі ділянки, складності рельєфу, наявності забудови та насиченості інженерними мережами. Для стандартної ділянки 10 соток вартість топозйомки коливається від 3000 до 6000 гривень.

Розробка схеми архітектором - вартість залежить від кваліфікації спеціаліста, складності проекту, регіону. Сертифіковані архітектори з досвідом беруть від 6000 до 8000 гривень за розробку та затвердження схеми.

Супровідні послуги включають консультації, підготовку документів, координацію з різними організаціями. При комплексному замовленні через спеціалізовані компанії ця частина часто входить у загальну вартість пакету послуг.

Фактори, що впливають на терміни:

Стандартний термін оформлення схеми намірів забудови становить 5-10 робочих днів з моменту надання всіх необхідних документів. Однак реальні терміни можуть варіюватися залежно від:

• Швидкості виконання топографічної зйомки (3-7 днів для Київської області та від 30 днів для Києва)

• Завантаженості архітектора (2-5 днів на розробку)

• Необхідності отримання додаткових погоджень

• Складності проекту та особливостей ділянки

Особливості оформлення для різних типів об'єктів

Схема намірів забудови має свої особливості залежно від типу об'єкта, який планується будувати.

Індивідуальні житлові будинки

Для приватних будинків категорії СС1 схема намірів забудови є оптимальним рішенням. Документ дозволяє будувати будинки заввишки до двох поверхів з підвалом та мансардою, загальною площею до 500 квадратних метрів. При розробці схеми особлива увага приділяється дотриманню санітарних норм, протипожежних відстаней та вимог щодо інсоляції.

Господарські будівлі та споруди

Гаражі, сараї, альтанки, лазні також можуть будуватися на підставі схеми намірів забудови. Важливо правильно визначити їх розміщення відносно основного будинку та меж ділянки. Господарські будівлі мають розташовуватися з дотриманням протипожежних розривів та не порушувати права сусідів на інсоляцію їх ділянок.

Садові будинки

Для садових будинків на землях садівничих товариств діють специфічні вимоги. Часто такі ділянки мають меншу площу, що ускладнює дотримання всіх нормативних відстаней. Схема намірів забудови має враховувати обмеження, встановлені статутом садового товариства.

Реконструкція існуючих будівель

При реконструкції з розширенням площі або зміною габаритів також потрібна схема намірів забудови. Документ має відображати як існуючий стан, так і заплановані зміни. Особливу увагу приділяють обґрунтуванню можливості розширення з урахуванням існуючої забудови.

Питання та відповіді

• 1. Чи потрібна схема намірів забудови, якщо я вже маю будівельний паспорт?
  Якщо у вас є чинний будівельний паспорт, який відповідає вашим планам забудови, додаткова схема намірів забудови не потрібна. Обидва документи мають однакову юридичну силу для початку будівництва об'єктів категорії СС1. Однак якщо будівельний паспорт застарів або ви хочете внести зміни в проект, простіше оформити нову схему намірів забудови.
• 2. Чи можу я самостійно накреслити схему і віднести її архітектору на затвердження?
  Теоретично ви можете підготувати ескіз, але архітектор все одно перероблятиме його відповідно до професійних стандартів та нормативних вимог. Сертифікований спеціаліст несе персональну відповідальність за правильність схеми, тому він обов'язково перевірить всі параметри та, швидше за все, створить документ заново у спеціалізованому програмному забезпеченні.
• 3. Що робити, якщо моя ділянка має неправильну форму?
  Ділянки складної конфігурації потребують особливо ретельного планування розміщення будинку. Професійний архітектор допоможе знайти оптимальне рішення, яке дозволить максимально ефективно використати площу при дотриманні всіх нормативів. Іноді доводиться застосовувати нестандартні планувальні рішення або змінювати форму будинку.
• 4. Скільки разів можна змінювати схему намірів забудови?
  Кількість змін не обмежена законодавством. Ви можете оновлювати схему стільки разів, скільки необхідно, але кожна нова версія має бути затверджена архітектором. Важливо пам'ятати, що якщо ви вже подали повідомлення про початок будівництва на основі попередньої схеми, потрібно буде подати нове повідомлення зі зміненими даними.
• 5. Чи діє схема намірів забудови в інших областях України?
  Схема намірів забудови, затверджена сертифікованим архітектором, діє на всій території України. Однак при розробці схеми обов'язково враховуються місцеві містобудівні умови та обмеження конкретної територіальної громади, де розташована ділянка.
• 6. Що краще - звернутися в державний орган архітектури чи до приватного архітектора?
  Для схеми намірів забудови немає необхідності звертатися до державних органів - документ затверджується приватним сертифікованим архітектором. Це одна з головних переваг схеми перед будівельним паспортом. Державні органи залучаються лише на етапі реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт у ЄДЕССБ. Правильно оформлена схема намірів забудови - це фундамент успішного будівельного проекту. Документ не лише легалізує ваші будівельні наміри, але й допомагає уникнути помилок при плануванні, заощадити час і кошти на виправлення недоліків у майбутньому. Професійний підхід до оформлення схеми гарантує спокійне та безпроблемне будівництво вашої мрії.